Condo, Doğru bir yatırım tipi mi?
Yatırım amaçlı bir gayrimenkul alacaksanız birçok farklı emlak tipinden birini seçmeniz gerekecektir. Hangisini seçerseniz seçin sizi kazandıracak potansiyeli olan bir emlak bulmak her zaman
Emlak alırken kredi kullanmak mı yoksa nakit almak mı? Özellikle yatırım amaçlı alımlarda hangisinin daha doğru olduğu konusunda bitmeyen bir tartışma var. Bu yazıda her iki yöntemin avantaj ve dezavantajlarını özetlemeye çalışacağız.
Nakit’çiler :
Nakit alımı savunanlar, “eğer nakdiniz varsa niye kredi geri ödemelerini düşünmekle kendinizi üzeceksiniz ki, verin parayı alın yatırımınızı, keyfinize bakın” diyorlar. Gerçekten de yatırım için ayıracak bir paranız varsa, başınızı sokacak da bir eviniz varsa, yatırım amaçlı bir emlak alımında nakdi tercih etmek düşünülmesi gereken bir seçenektir.
Nakit almanın avantajları
1- Satıcı karşısında elinizin güçlü olması
Nakit alacak bir alıcı, kredi prosesi konusunda endişesi olmayan bir satıcı anlamına gelir. Yani tüm süreç hızlı ve kolayca yürür. Bir çok alım satım işleminde kredi çıkma süresi işlemin tamamlanmasını geciktirmektedir. Eğer nakit alıcı iseniz sırf bu nedenle bile satıcı karşısında daha güçlü olursunuz ve pazarlık gücünüz de artar.
2- İlerde teminat gösterme imkanı
Gayrimenkulü nakit almanız, üzerinde ipotek olmaması anlamına gelmektedir. Bu da ilerde finansal olarak ihtiyaç duymanız halinde bu mülkü kullanarak bankadan kredi alabilmenize olanak sağlayacaktır.
3- Nakit Akış
Eğer nakit alım yaptıysanız nakit akış dengeniz kiracınız olduğu müddetçe pozitif olacaktır. Rahatlıkla parayı harcayabilir veya bir başka yere kanalize edebilirsiniz. Tek yapmanız gereken sürekli bir kiracı bulup aidat vb gibi masraflardan kaçınmak.
Nakit almanın dezavantajları
1- Nakdinizi bağlamak
Tek bir yatırım için nakdinizi bağlamak bir yatırımcı için çok da tercih edilen bir şey değildir. Eğer kenara ayırdığınız rakam yüksekse bu dezavantaj olarak sayılmayabilir.
2- Vergi avantajlarını kaçırmak
Kira gelirlerinizden bu yatırım için yaptığınız giderleri düştükten sonra kalan net değer üzerinden vergi ödeyeceksiniz. Kredi ile almanın en önemli avantajı faiz ödemelerinizi gider olarak gösterebilmeniz yani daha az vergi vermenizdir.
3- Yumurtaları aynı sepete koyma
Birden fazla gayrimenkule yatırım yapmak portföyünüzü genişletecek ve olası bir değer düşüşe karşı karşı sizi daha güvenli hale getirecektir.
Krediciler :
Krediyi savunanların en temel argümanı, fiyatlar yükseldiğinde elinizde aynı nakit ile alınmış daha fazla emlak olacağından kazanacağınız paranın da daha yüksek olmasıdır. Tabii ki aynı nakit alımda olduğu gibi kredi ile almanın da sağlayacağı artılar ve eksiler bulunmaktadır. Size düşün bunları dikkatlice inceleyerek sizin özelinizde en avantajlı seçeneği bulmak olmalıdır.
Kredi ile alımın avantajları :
1- Daha yüksek getiri
Eğer 150.000 dolar nakit ile bir emlak alıyorsanız ve yıllık değer artışı %4 ise, her yıl yatırımınız 6.000 dolar değerlenecektir. Halbuki iki emlak alımı için 75.000 dolar kullanıp üstünü de kredi olarak kullansaydınız, toplamda 300.000 dolarlık gayrimenkulünüz olacaktı ve yıllık değer artışı da 6.000 dolar değil 12.000 dolar olacaktı. Dolayısı ile aynı yatırımınızdan daha yüksek bir getiri sağlamanız mümkün olacaktı.
2- Vergi Avantajı
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi faizin net gelirinizden düşülebiliyor olması daha az vergi ödemeniz anlamına gelecektir.
3- Aynı yatırım ile daha iyi bir emlak alabilmek
Belki de oransal olarak daha yüksek kira getirisi olabilecek bir emlak yatırımı yapma imkanına kredi kullanarak ulaşmanız mümkündür.
Kredi ile alımın dezavantajları
1- Haciz
Krediyi geri ödemekte zorluk yaşamanız yatırımınızın tümünü kaybetmeniz anlamına gelebilir.
2- Kiracı bulamama
Kredi kullandığınızda, taksitleri geri ödemede kiracıdan alacağınız kiraya güveniyorsunuzdur. Ancak yatırımınız boş kalabileceği bir iki ay nakit akışınızda çok olumsuz bir etki yapabilir. Buna hazırlıklı olarak yatırımınızı ayarlamanız önemlidir.
3- Kredibilite
2008 krizinden beri bankalar kredi verirken daha dikkatli olmaya başladılar. Hem alım süreci eskiye göre daha uzun sürebilmekte hem de kredibiliteniz daha fazla sorgulanmakta. Ancak bu konuda kendinizi rahat hissediyorsanız problem yok demektir.
Sonuç
Her iki yöntemin de bazı avantaj ve dezavantajları olduğu bir gerçek. . Bu nedenle en doğrusu sizin gerçeklerinize göre hareket etmek. Miami-Emlak olarak emlak alımınızın her aşamasında olduğu gibi, kredi temininde de yardımcı oluyoruz.
Yatırım amaçlı bir gayrimenkul alacaksanız birçok farklı emlak tipinden birini seçmeniz gerekecektir. Hangisini seçerseniz seçin sizi kazandıracak potansiyeli olan bir emlak bulmak her zaman
Emlak yatırımcısı, yatırım yapabilmek için araştırırken birçok opsiyonla karşılaşır. Pahalı-ucuz, küçük-büyük gibi seçeneklerin dışında bir de emlak tipinin seçimi önem kazanır. Burada da en
Gayrimenkul yatırımları ile uğraşmaya başladığınızda sık karşılaşacağınız iki terim cap rate (capitalization rate : Kapitalizasyon Oranı) ve cash on cash return (konulan nakdin geri
Miami and Miami Beach’teki emlak yatırımları gelişmeye devam ediyor Geçen çeyrek Elliman raporuna göre, Miami ve Miami Beach bölgesindeki gayrimenkul piyasasının sağlıklı ve stabil göründüğü
“Net Lease” ABD’de kiralama anlaşmalarında kullanılan ve kiracının kiranın dışında ödemekle sorumlu olduğu diğer masrafları gösteren terimdir. Bu masraflar genelde “three nets” olarak isimlendirilen
Gayrimenkulünüzü kiralamak istediğinizde ilk almanız gereken kararlardan biri de kiracınıza “rent” veya “lease” anlaşmalarından hangisini sunacağınızı belirlemenizdir. Türkçede bu iki terimin de karşılığı kiralama