Condo, Doğru bir yatırım tipi mi?

Yatırım amaçlı bir gayrimenkul alacaksanız birçok farklı emlak tipinden birini seçmeniz gerekecektir. Hangisini seçerseniz seçin sizi kazandıracak potansiyeli olan bir emlak bulmak her zaman mümkündür. Eğer yatırım amaçlı olarak bir emlak arayışı içindeyseniz mutlaka karşınıza “Condo”‘lar da çıkacaktır. Condo müstakil ev ile apartman dairelerinin arasında ve oldukça yaygın bir emlak tipidir. Burada cevap vermeniz gereken soru Condo için yapılan yatırım iyi ve karlı bir yatırım mıdır?

Bu emlak yatırımcıları arasında çokça tartışılan bir konu olmuştur. Bazı yatırımcılar Condo dışında yatırım yapmazken bazıları ise müstakil evden şaşmamak gerektiğini söylerler. Dolayısı ile bu konuda doğru bir karar verebilmeniz için bu yatırım aracının artı ve eksilerini incelemek gerekir.

Condo almak neden iyi bir yatırımdır?

İlk önce bir Condo için yatırım yaparken sağlayacağınız avantajları açıklayalım.

Ekonomiklik

Genel olarak, bir condo satın almak, müstakil bir ev almaya göre daha ucuzdur. Genellikle ABD’deki gayrimenkul pazarlarında, ortalama müstakil mülkler daha büyüktür ve sonuç olarak daha küçük boyutlu bir condo’dan da daha pahalıdır (daha fazla m2, ya da yatak odası / banyo sayısı bakımından). Tabii ki yatırımcıların fiyatları karşılaştırırken bölgedeki yaşam maliyeti ve aidat giderleri gibi düşünmeleri gereken başka konular da vardır. Bununla birlikte, bir emlak yatırımcısı genellikle yatırım amaçlı bir condo satın alırken diğer ev tiplerine göre daha az harcama yapar.

Kira Geliri

Condo’nun neden iyi bir yatırım olduğunu açıklayan ikinci bir neden Kira Gelirinde ortaya çıkar. Condo’nuzu ister geleneksel olarak isterseniz kısa vadede Airbnb’de kiralayabilirsiniz ki bu da önemli bir gelir kaynağı olacaktır. Condo’lara kiralama konusunda emlak piyasasında yüksek bir talep olduğu bilinmektedir. Bu da karınızı maksimize edebilmeniz anlamına gelir. Örneğin deniz kenarında bir Condo’nuz varsa yazın kısa süreli karalamalardan binlerce dolar kazanmanız işten bile değildir.

Bakım Sorumluluğu

Condo yatırımcısının önemli avantajlarından biri de binayı veya ortak alanları korumaktan doğrudan sorumlu olmamanızdır. Bu, bahçeyi biçmeyi, çatıyı tamir etmeyi unutabileceğiniz anlamına geliyor. Bunun yerine, aylık aidat bu bakım masraflarını karşılayacak ve başkaları sizin için bu işleri yapacaklar! Özetle yeni bir emlak yatırımcısıysanız veya çok sayıda mülkü yönetmekle meşgulseniz ya da sadece bu işlerle uğraşmak istemeyen biriyseniz, Condo iyi bir yatırım mı sorusunun cevabı güçlü bir Evet olabilir.

Unutulmaması Gerekenler

Peki, bazı gayrimenkul yatırımcılarını Condo yatırımından uzaklaştıran nedir? Bu yatırımcılar ile konuştuğunuzda aşağıda sayılan nedenlerden dolayı Condo yatırımından uzak durduklarını söyleyeceklerdir.

HOA Ücretleri (Aidat)

Çoğu Condo diğer emlak tiplerinde olmayan bir fitness merkezi, yüzme havuzu, güvenlik sistemi vb. gibi olanaklar sunarlar. Ancak bu olanakların tümü beraberinde yüksek giderleri de beraberinde getirir. Genellikle aidatlar lokasyon, kalite gibi etkenlere bağlı olarak 100 dolarlardan 600-700 dolarlara kadar çıkabilmektedir. Bu tip olanaklar güzel olmakla birlikte bir çok yatırımcı bu olanaklar nedeni ile daha yüksek yatırım, faiz veya vergi ödemek istemeyebilir.

HOA Kuralları

Genellikle HOA’ların (homeowner association) katı kuralları vardır ve bundan dolayı da bazı yatırımcılar Condo yatırımına sıcak bakmazlar. Örneğin bazıları ev hayvanlarına izin verme, arabanızı park etme gibi konularda sizi veya kiracınızı bağlayan sert kurallar koyabilirler. Bu tip kurallar tolere edilebiliyor olsa bile bazen Condo’nuzu kiralamanıza bile karışabilmektedirler. Örneğin aynı anda kaç Condo’nun kiraya verilebileceği, Airbnb’ye izin verilip verilmeyeceği, minimum kiralama süresinin en az kaç gün/ay olabileceği gibi. Dolayısı ile yatırıma girmeden HOA kurallarını incelemekte yarar olabilir.

Yatırımın Finansmanı

Eğer yatırımınız sırasında finansman ihtiyacı duyacaksanız, Finansman şirketlerinin müstakil evlere daha sıcak yaklaştığını, Condo’lara kredi verirken daha zorladıklarını da bilmekte yarar olabilir. Ancak bu sıkıntı daha çok %20-%25 peşinatla ev almak isteyen ABD vatandaşlarını sıkıntıya sokmaktadır, %50 peşinat genellikle kredi şirketlerinin proseslerini kolaylaştırmaktadır.

Condo satın alma ve yatırımı için ipuçları

Tercih edilen Lokasyonları Araştırın

Doğru bir yatırım için en önemli konu lokasyondur. Dolayısı ile Condo eğer doğru bir lokasyondaysa iyi bir yatırımdır.

Kiralama Stratejinizi Düşünün

Burada kastettiğimiz şey, Condo’nuzu geleneksel olarak mı kiralayacağınız veya Airbnb’de kısa süreli kiralama olarak mı düşüneceğinizdir. En uygun kiralama stratejisi, yatırım amaçlı mülkünüzün bulunduğu yere göre belirlenebilir. Eğer Airbnb diyorsanız mutlaka şehir ve HOA’nın bu tip kiralamaya izin verdiğinden emin olun.

Pozitif Nakit Akışı

Dairenizi kiralıyorsanız, ana hedefiniz, sahip olma ve yönetme masraflarından daha yüksek bir kira geliri elde etmek olmalıdır. Gayrimenkul yatırımcılığında bu, pozitif nakit akışı olarak isimlendirilir. Dolayısı ile yatırım yapmadan önce olası kira geliri, aidat masrafları, emlak vergisi gibi ayrıntıları bulup hesaplamaya tümünü katmak yararlı olacaktır. Eğer Pozitif nakit akışı söz konusu ise kararınız evet olabilir.

Karlılık hesabı için “Getiri Hesaplayıcı”mızı kullanabilirsiniz. Ayrıca yukarıda saydığımız her konuda size danışmanlık yapmaktan mutlu olacağımızı da bir kez daha belirtmek isteriz. Bizim görevimiz müşterimiz ile bir ömür boyu beraber olmak, müşterimizin kararları için doğru verileri ona sağlamaktır.