Cap Rate ve Cash on Cash Return Kavramları

Gayrimenkul yatırımları ile uğraşmaya başladığınızda sık karşılaşacağınız iki terim cap rate (capitalization rate : Kapitalizasyon Oranı) ve cash on cash return (konulan nakdin geri dönüşü) olacaktır. Bu her iki terim de yatırımın geri dönüş hızını anlatmaktadır ve daha çok emlak yatırımında kullanılan terimlerdir. Aşağıdaki yazımızda bu kavramları açıklayacak ve hangi oran iyidir bunu ortaya koymaya çalışacağız.

Kapitalizasyon Oranı

Yatırım yaptığınız gayrimenkulün beklenilen getiri oranıdır. Bu oran yatırım yapacağınız gayrimenkul için belirlenen fiyatın “iyi” bir fiyat olup olmadığını belirlemeye yarar. Daha önceden satılmış benzer emlakler ile yatırım yapacağınız emlak arasında karşılaştırma yapmak için de kullanılır. Önce nasıl hesaplandığını aktaralım.

Kapitalizasyon Oranı = Net Gelir / Emlak Pazar Değeri

İyi bir cap rate’in ne olduğunu bulabilmek için önce yukardaki formülü terse çevirerek daha fazla net geliri sağlayan oranı bulmaya çalışalım.

Örneğin 150.000 dolar yatırım değeri olan iki gayrimenkulün cap rate’lerinin %8 ve %10 olduğunu varsayalım.

Net Gelir (1) = %8 x 150.000 = 12.000 Dolar

Net Gelir (2) = %10 x 150.000 = 15.000 Dolar

Buradan da açıkça görülüyor ki Cap Rate’in yüksek olması daha yüksek gelir anlamına geliyor. Ancak her zaman yüksek cap rate iyi bir cap rate anlamına gelmeyebilir.

Genel olarak cap rate’in yüksekliği riskin de yüksek olduğunu gösterir. İyi bir cap rate için bakılması gereken yan faktörler, gayrimenkulün lokasyonu, o andaki faiz oranları ve emlak tipi olmalıdır. Şehrin merkezine doğru geldikçe cap rate düşer, dolayısı ile şehrin merkezinde yüksek bir cap rate bulmak riski de minimize etmek anlamına gelecektir. Diğer yandan yüksek faiz oranları emlak fiyatlarında düşmeyi de beraberinde getirir. Bu da cap rate’in yükselmesi anlamına gelecektir. Eğer alımda kredi kullanacaksanız faiz gideriniz de artacağından dolayı sonuç size olumsuz yansır. Nakit alımlarda ise faizle yüksekken, yüksek cap rate yakalamak daha olasıdır. Son olarak da alınacak emlak tipi (condo, multi family home vb) cap rate’i doğrudan etkiler. Burada da düşük cap rate riskin düşük olduğu anlamına gelecektir.

İki emlak’de cap rate karşılaştırabilmek için aynı lokasyon ve tipte gayrimenkulleri karşılaştırmaya dikkat etmelisiniz.

Cash on Cash Return

Bir gayrimenkulün yatırım açısından avantajlı olup olmadığını görmek için kullanılabilecek ikinci oran Cash on cash return olabilir. Kabaca yatırdığınız naktin geri dönüşünü ölçmek için kullanılır. Çabuk hesaplanabilen bir oran olduğu için pratik olarak kullanılabilir ancak zaman içinde paranın alternatif kazancı ve emlak değerlemesini hesaba katmadığı için de eksiktir.

CoC = Yıllık Gelir / Yatırılan Nakit

CoC’nin Cap Rate’den temel farkı, yıllık gelir’in hesaplanmasına finansman maliyetinin de katılmasıdır. Eğer bir gayrimenkulü peşin olarak alıyorsanız, finansman maliyeti olmadığı için, CoC ve Cap Rate aynı olacaktır.

Örneğin 50.000 dolar ön ödeme ile 250.000 dolarlık bir ev aldığınızı varsayalım. 30 yıllık ve %5 faiz oranı ile kabaca yıllık kredi ödemeniz 15.000 dolar olacaktır. Kira gelirinin 2.500 dolar olduğunu bundan sigorta, yönetim masrafları gibi giderleri düştükten sonra size yıllık 20.000 dolar kaldığını varsayalım. Bu durumda

CoC (20.000-15.000)/50.000 = %10

olacaktır.

Peki iyi bir CoC ne olmalıdır diye sorarsanız, cevabımız “kişiden kişiye değişir”. Genel olarak %8-%12 arası iyi bir oran olarak değerlendirilirken, bazıları için bu oranın %20’den az olmaması önemli olabilir.

Özetle, karar verirken sadece tek bir oran veya ölçümlemeye değil, neyi, nerede ve ne zaman aldığınızı da detaylı olarak düşünmeniz gerekir. Bu konularda size yardımcı olmaya ve en doğru yatırımı seçmenizi sağlamak için beraber çalışmaya hazırız.