Gayrimenkul yatırımcısı umulmadık bir maliyet ile karşılaşmamak için mutlaka vergi yasaları konusunda genel bir fikre sahip olmalı, yasanın ana hatlarını bilmelidir.

ABD tarihinin son 30 yılının en büyük vergi reformu Aralık ayında imzalandı,  2018 yılının Ocak ayında da yürürlüğe girdi. Birçok emlak yatırımcısının bu vergi reformunun yatırımları açısından etkilerini merak ettiğini düşünerek yasa hakkında genel bazı bilgileri sizin için derledik.

Bireysel Gelir Vergisi Oranları ve Kademeler

Vergi kademelerinin kademeli yapısı yeni vergi reformunda da aynı (yedi kademe) kalırken, kademelerdeki vergi oranları önceki yasaya göre azaltılmıştır. En yüksek vergi oranı % 39,6’dan % 37’ye değiştirilmiştir. Her bir kademe içindeki matrahlarda artırılmış böylece vergi mükelleflerinin eskiye oranla bir alt kademeden vergilendirilmesinin de yolu açılmıştır. Doğal olarak bu düzenleme emlak yatırımcılarına da diğer vergi mükellefleri gibi daha düşük vergi olarak yansıyacaktır.

Götürü ve Gerçek Gider Yöntemleri ile Vergi

Vergi mükellefleri, aynı ülkemizdeki gibi giderlerini götürü olarak standart bir rakam ile belirleyebilecekleri gibi gerçek giderlerini de beyan ederek vergiden indirebilirler.

Vergi reformundan önce götürü vergi indirimi, bekâr bir kişi için 6.350 Dolar, evli bir çift için ise 12,700 Dolar olarak uygulanmaktaydı. 2018 tarihli vergi reformu ile bu indirimler neredeyse ikiye katlanarak bekâr bir kişi için 12.000 Dolar ve evliler için ise 24.000 Dolar’a çıkmıştır. Bu düzenlemenin eskiye göre daha fazla mükellefin gerçek gider yerine götürü gideri tercih etmesine neden olacağını düşünmekteyiz. Yani gerçek gideri yeterince yüksek olmadığı için vergi veren bir çok yatırımcı götürü vergilendirmeyi seçerek artık gayrimenkul yatırımları için daha az veya hiç vergi vermeyebilecektir.

Tahmini olarak yeni vergi reformuyla, 38 milyon ABD vatandaşının götürü vergiyi seçeceği beklenmektedir. Bu da eskiden vergi nedeni ile sadece kendi oturacağı mülke yatırım yapan kitlenin bir kısmının kira geliri amaçlı olarak gayrimenkul yatırımcılığına kayması yani emlak piyasasının canlanacağı anlamına gelmektedir.

Eyalet ve Yerel Vergi indirimleri

Yeni vergi reformları kapsamında Eyalet ve Yerel Vergi (State and Local Tax – SALT) kesintileri uygulanmaya devam edecektir. Bununla birlikte, eyalet ve yerel gelir vergisi vergilerinde yapılabilecek indirim toplamı için 10.000 dolarlık bir üst sınır getirilmiştir. Eğer eyalet vergilerinin yüksek olduğu New York, Kaliforniya ve New Jersey gibi bölgelerde yatırım yapan bir yatırımcı iseniz, indirilebilecek tutarın kısıtlanması sizin daha fazla vergi vermenize yol açabilecektir.

Menkul Sermaye İradı Vergisi

Gayrimenkul yatırımcıları bir şirket üzerinden aldıkları menkul sermaye iratları üzerinden vergi hesaplarken matrahtan %20’ye kadar indirim yapabilecekler. Bu da ödenecek verginin eskiye göre daha düşmesi anlamına gelmektedir. Bu tip bir avantajdan yararlanmak isteyen emlak yatırımcılarının ortak oldukları şirketler üzerinde duran emlaklerini portföylerinde tutmaya devam ederek gelir vergisi avantajı elde etmeyi tercih edecekleri tahmin edilmektedir. Hatta sırf bu nedenle kiralanma amacı ile üretilmiş daireler ve ofis sayılarında bir artış beklemek de çok yanlış olmayacaktır düşüncesindeyiz.

Sonuç

Görülebileceği gibi yeni vergi yasası ile hem olumlu hem de olumsuz bazı değişiklikler içermektedir. Bu nedenle yatırım öncesi bir vergi danışmanı ile konuşmanızın önemini vurgulamak istiyoruz.