Condo yatırımında sıkıntı mı var?

Biskay körfezine tepeden bakan Panorama Kulesinde dolaşırken; şarap tadım odaları, havuz başı kafeleri , ev tiyatrolarının yanında kendini Miami’nin yeni ve gösterişli bir Condo projesinin tanıtımında hissedebilirsiniz.

Florida East Coast Realty, yaklaşık 258 metre yüksekliği ile eyaletin en yüksek binasıdır. Diğer Brickell bölgesi kulelerinden farklı olarak Hollo ailesi burayı kiralık dairelerin yer alacağı bir bina olarak yapıyor. Bu karar, Miamili “Brickellitas” lara condo üreten satış firmalarını güç durumda bıraktı.  

Şehrin hızlı nüfus artışıyla Miami’nin de tıpkı Newyork gibi kirada oturanların çoğunlukta olduğu bir şehre dönüşeceğini iddia eden inşaatçılar hiç de azırlıkta değiller.

Bu firmalar, lüks inşaatlar ve binalarındaki ayrıcalıklar ile muhtemel kiracıları etkileri altına alıyorlar. Ancak onların bu yaklaşımı, yatırım yaptıkları condo’lar ile kira geliri elde etmeye çalışan yatırımcılar için doğrudan tehdit oluşturuyor. 2014’de sadece 100 civarında olan bu tip kiralamalar son yıl içinde 2.200’lü sayılara ulaşmış durumda.   

Kiralık mülk geliştiricilerinden gelen artan rekabet, yatırım için bir condo alıp kiraya vermeye çalışanları zorlayacak gibi gözüküyor. Çok sayıda kiralık condo’su olan ev sahipleri bu duruma daha kolay adapte olabiliyorken, bir yandan ücretler ve vergiler ile de uğraşan küçük yatırımcı bu duruma kolay adapte olamayacak gibi gözükmekte.

Miami merkezli HFF ulusal yatırım danışmanlık grubu başkanı Manny de Zarraga, “Bir condo alıp onu kiraya vermek artık iyi bir yatırım gibi gözükmüyor” demekte.

 Apartman terapisi

Şimdiye kadar, geliştiricilerin yatırım yaptığı lüks projelerin beklentileri  karşıladığı gözlemleniyor. Panorama firması, bir yatak odası için ayda 2,500 ABD Doları ile üç yatak odası için 6,700 ABD Doları arasında değişen kira bedellerinde hizmet verirken, 821 ünitenin yarısının kiralandığı belirtilmekte.

Benzer konutların da iyi iş çıkardığı söylenebilir. Son zamanlarda Miami’deki A sınıfı dairelerin, Real Deal’ın eyalet rakamlarına göre yaptığı analizlere göre, net işletme gelirinin 2015-2017 arasında yüzde 74 oranında arttığı görüldü.

Sektörün bu kadar büyük arz a rağmen bu rakamları kaydettiği izleniyor. Miami Şehir Merkezi Geliştirme Otoritesi için konut raporları oluşturan Integra’den elde edilen verilerin TRD analizine göre, 2014’ten bu yana Miami’de 20.000’den fazla A sınıfı apartman dairesi pazara girdi. Buna rağmen kiralar yükselmeye devam ediyor. 

Deerfield Beach’te McCabe Araştırma ve Danışmanlık CEO’su Jack McCabe, “En son emlak krizi yaşadığımızda, konutların satış fiyatları düşmüştü” diyor ve ilave ediyor “Fakat kiralar hiç bir zaman düşmedi.” 

Aslında tüm bu arzın kiraları aşağı çekmesi beklenmekteydi.  Miami’nin Güneydoğudaki Charlotte veya Atlanta gibi diğer şehirlerden farkı,  kira sektörünü destekleyen beyaz yaka çalışanı olan (RIP Amazon HQ2 gibi) dev şirketlerden yoksun olması.

FirstBank’ın Florida yöneticisi Calixto García-Vélez, yeni yapılan A sınıfı Miami apartmanlarında kredi müşterisi bulmakta zorlandıklarını belirtiyor. Piyasaya çıkacak yeni dairelerin geçici olarak kiraları düşürebileceği endişesini taşıdıklarını söyleyen Garcia Velez, orta ve uzun vadede sektörün toparlayacağına inandıklarını belirtiyor. Şu anda satışta olan bazı Condo’ların da yakında kiralık hale döneceğini beklediklerini de ilave ediyor.

Yeni veriler, bu eğilimin ne kadar belirgin olduğunu gösteriyor. Integra’ya göre, bu yıl şu ana kadar Miami’de konut sahibi ile kiracı arasında 2.175 gölge kiralama sözleşmesi imzalandı. Bugün gölge pazarında bulunan kiralık sayısı, bu çevrimi gerçekleştiren toplam mülklerin yaklaşık beşte birini temsil ediyordu – yaklaşık 11.200, ISG Miami’nin I-95, Fort Lauderdale’in doğusundaki Miami-Dade’deki kiralama geliştirme analizlere göre , Hollywood ve Hallandale Plajı nı kapsıyor.

Bu, konut sahipleri için kötü bir haber olabilir, çünkü bugünlerde rekabet edebilecek çok daha fazla daire var, dedi Integra nın başkanı Antony Graziano . Yalnızca Miami Merkezde, inşaat halinde 24.000’den fazla çok aileli birimin teslime hazırlandığını , bu döngüde yaklaşık 11.000 birim teslim edildiğini veya yapım aşamasının devam ettiğini söyledi.

Condo kiraları herzaman daha pahalıdır. Integra tarafından derlenen MLS ve CoStar verilerine göre, klasik bir apartman dairesi m2 si 63 dolara kiralanırken, bir condo’da bu tutar 107 dolara çıkıyor.

Uzun yıllardır aşırı stoğa sahip olduğu bildirilen lüks Condo pazarı için, bazı şüpheciler fiyatların sert bir şekilde düşmesinin beklentisi içindeler.

Miami emlak danışmanlığı şirketi Condo Vultures ve toplu konut piyasasında yatırımcı olan Peter Zalewski, “Bu condo sahiplerinin hesaplaşma günüdür” demekte.

Sözleşme Akışı

Fiyatlandırma , talep ve inşaat maharetine bağlı olarak , yatırımcılar ve geliştiriciler çok aileli ve condo sınıfları arasında seçim yaparlar.

FirstBank Florida’daki García-Vélez gibi bazı bankacılar yeni A sınıfı kiralama projelerini finanse etme konusunda daha şüpheci olurken, geliştiriciler Federal Rezerv’in bu yıl ticari borç verme konusundaki kurallarını rahatlattığından beri kendilerine bol seçenekler bulmuşlardır. Ticari konut kredisi veren Trez Forman Capital Group CEO’su Brett Forman, apartman dairelerinin genel olarak Condo dan daha ucuza mal olmalarının potansiyel olarak daha sağlıklı kar marjlarına olanak tanıdığını söylemekte.

Bir emlak yatırımı ve ticari bankacılık firması olan Aztek Grubu’ndan Peter Mekras, “İnsanların fark edemediği şey, arzın talebe yetişiyor olmasıdır” dedi. Mekras, yaklaşmakta olan ürünün çoğunun, geliştiricilerin finansman alamamasından kaynaklanan arz sonrası krizdeki yavaşlamayı telafi edeceğine inanıyor.

Ancak Real Capital Analytics’ten Jim Costello, Federal Reserve’in hamlesinin yanlış zamanda gerçekleştiğini düşünüyor.

Costello, “Borç tarafında para geliyor olabilir ancak eğer vergi yükü geliştiriciler için çok yüksekse ve işçi bulmak zorsa, yalnızca borçla bir bina inşa edemezsiniz.”

Bu tür anlaşmalardaki borç verenler büyük bankalar veya sigorta şirketleri olma eğilimindedir. Miami-Dade’da Wells Fargo, 2014’den beri verilen kredilerde 500 milyon dolar ile  bu döngünün en üst düzey borç vereni olarak sıralanmakta.

Ancak Condo tarafında, her şey oldukça farklı. Miami’nin Edgewater semtinde inşa ettiği 57 katlı bir kule olan Elysee için Two Roads,  JPMorgan’dan 138 milyon dolarlık inşaat kredisi almak için bir yıl uğraştı. İnşaata başlayan birçok Condo geliştiricisi, Vlad Doronin OKO Group ve Cain International tarafından inşa edilen bir Edgewater projesi olan Missoni Baia ve Miami’s için planlanan bir otel ve Condo projesi olan Okan Group’un Okan Kulesi gibi projeler geliştiriciler tarafından finanse edilmekte. Diğerleri ise genelde Bank OZK’ya bakıyorlar. Bank OZK, şirketin yıllık raporlarına göre, Miami metropol bölgesinin en agresif konut kredisi veren Arkansas merkezli bir banka.  2013 – 2017 yılları arasında 1.2 milyar dolardan fazla inşaat kredisi vermişler. Bu, o dönemde bölgede yapılan tüm konut inşaatı kredilerinin  hacminin neredeyse  dörtte birini temsil etmektedir.

Lüks condo satış piyasası biraz çekingen olsa da, A sınıfı Güney Florida çok aileli mülkler yatırım-satış pazarında hala en yüksek yatırımı alıyor. Temmuz ayında, Gables Residential, Deutsche Bank’ın varlık yönetim koluna Gables Aventura adlı bir kiralama kompleksini 149 milyon dolara ya da birim başına 372.500 dolara sattı. İlgili Grup, Fort Lauderdale şehir merkezindeki lüks kiralık kulesi Icon Las Olas’ın birim başına en az 500.000 dolar veya 136 milyon dolar alacağını umuyor.

Bunun nedeni, büyük yatırımcıların çoğunun sert dönüş sonrasında koşuşturmak istememleri olmaktadır. Mill Creek Residential veya Greystar Real Estate Partners gibi kurumsal oyuncular, on yıl üstü için yatırım palanlamakta ve kiralamalardaki kısa süreli iniş çıkışlar ile ilgilenmemektedirler.

Başka bir deyişle condo …

Miami 2013 yılında kriz sonrası bir inşaat patlaması yaşıyordu. Lüks Condolar, özellikle Latin Amerika finansal hizmetler şirketleri için ABD’nin limanı haline gelen Miami Brickell’de, sağda solda yükselmeye başlamıştı. Ugo Colombo, Related Group ve Swire Properties gibi üst düzey geliştiriciler, Condo projeleri için bölgeye yöneldiler. ISG’nin raporuna göre,  2016’nın sonunda Brickell de, 5.500 dairesi ile 17 condo projesi gerçekleştirildi. Bu condoların birçoğu, bir kısmı gölge pazarda kiralamak isteyen yabancı yatırımcılara satıldı.

Jorge Pérez ve Jeff Soffer gibi saygı duyulan Condo geliştiricileri şehire davet edildiler.

FECR, ZOM Yaşam ve Emlak Piyasaları Grubu gibi oyuncular, Miami’nin yüksek kiraları kabul edebilecek ulusal bir ekonomik merkez olacağına inanıyordu. Gelecekteki bu pazara hitap edecek, zengin ürün ve ilgili hizmetleri yaratmaya çalıştılar.

Coral Gables’ın bu yıl yaptığı şehir merkezinde 200 daireli bir apartman binası olan Gables Columbus Center, resort tarzı bir havuzu, 7/24 konsiyerj hizmeti, elektrikli araç şarj istasyonu, business lounge ve spor salonu sunmaktadır. Gables Residential’un geliştirme direktörü Micah Conn, dairelerin yaklaşık yüzde 40’ının kiralandığını belirtiyor.

Conn “Yönetim ve kiralama konusunda eğitimli profesyonel bir kadroya sahibiz” diyor. “Miami’de çok büyük bir yatırımcı profili var. Tuvaleti tamir ettirmek veya buzdolabınızı tamir ettirmek – sahibinin ülke dışında olması durumunda haftalar alabilir. ”

One Sotheby’s International Realty’den Alex Miranda, Midtown Miami apartman kompleksinde çalışıyor ve yaşıyor; ilk geliştirici olan Joe Cayre’nin Midtown Equities, ilk konut binasını 2007’de tamamladı. Midtown 6, 7 ve 8 (tüm ayrı projeler) devam ediyor ve büyük bir konut arzına sahip olan pazara rakip kiralama ürünü eklemeye devam ediyor. Örneğin, İlgili Grup’un yakın zamanda Edgewater’daki dört kulelik Paraiso Bölgesi projesini tamamlayıp bölgeye yaklaşık 1.400 yeni Condo getirdi.

Envanter “kontrolden birazcık uzaklaşıyor” demekte Miranda, “tümüyle kiralık dairelerden oluşan bir binada kiracı olarak yaşamak çok daha kolay” diye de ilave ediyor..

Tek Gecelik Kiralamalar

Bazı Condo sahipleri dairelerini kısa vadeli kiralama piyasasında değerlendiriyorlar. Airbnb, HomeAway ve VRBO gibi platformların yükselişi, bazı yatırımcıların geleneksel 12 aylık kiraları yerine ve kazançlı kısa anlaşmalar yapmaya odaklanmalarına neden oldu.

Bazı geliştiriciler bu fırsatı vurgulamaktadır. Aria Development Group ve AQARAT, Miami şehir merkezinde sıfır kiralama kısıtı bulunan bir otel ve 208 birim apartman binası olan YotelPad’i inşa ediyor. Alıcılar, birimlerini kendileri, Airbnb gibi web sitelerinde veya Yotel programı aracılığıyla kiralamakta özgürler. (Binanın yönetim sistemini kullanıyorlarsa, sahipleri belirli bir süre için taahhüt etmek zorunda kalacaklardır.)

Aria’nın müdürü David Arditi “Kesinlikle farklılaştırıcı bir faktördü” dedi. “Bu alıcıların çekici bulduğu bir şey”

Douglas Elliman’da Condo satışında çalışan Sarah Elles Boggs, son kullanıcı alıcıların pazarda hâkim olduklarını ve kapandıktan sonra hızlı bir şekilde hareket etme becerisine değer verdiklerini söyledi. Sonuç olarak, geleneksel kiralama olarak kullanılan Condo satmak daha zor hale geldi.

Boggs, “Eğer Kiralık ise ve bir son kullanıcıya satılıyorsa, pazarda kaldığı günlerde belirgin bir artış olduğunu fark ettim.” demekte.

Geliştiricinin müdürü Ron Gottesman, kısa vadeli kiralamaların yapılabileceği yer. Ocak ayında kapanmaya başlayacak 513 üniteli bir konut olan Canvas’ta, piyasada kısa vadeli kiralama seçeneğini “ilk günden itibaren” talep etti, dedi. 

NR, döşenmiş ünitelerin bir seferde en az 30 gün süreyle kiralanmasına izin veriyor. Gottesman, kısa süreli kiralamalara izin verme konusundaki asıl endişesinin Canvas’ın Miami’deki Fannie Mae onayına sahip birkaç düzine binadan biri olduğunu ve kısa vadeli kiralama faaliyetlerinin alıcıların ev kredisi alma becerisini etkileyebileceğini söyledi.

Ve şimdi inşaatın yüzde 90 satılmış durumda, Gottesman yatırımcılara değil son kullanıcıları çekmeye odaklanıyor.

“Alıcıların kısa vadeli kiralamaların nasıl işe yarayacağına dair kendi fikirleri var” dedi. Çok para kazanabilirler. [Ama] Alıcıların bunun ne anlama geldiğini tam olarak anladığını sanmıyorum; çok yoğun bir yönetim  gerekiyor,  son kullanıcı gerçekten satın alıyorsa işte bu sağlıklı bir pazardır diye düşünüyorum..